Методы и особенности оценки различных объектов недвижимости

Оценка недвижимостиОценка недвижимости нужна для установления наиболее вероятной стоимости объекта недвижимости, чаще всего с целью покупки или продажи на рынке. Лучше доверить оценку недвижимости независимой оценочной компании – профессионалам, которые, помимо прочих преимуществ, не имеют личной заинтересованности в оцениваемом объекте.

Вся совокупность объектов, потенциально подлежащих оценке, условно делится на группы. Стоимость объектов из каждой группы рассчитывается с учётом положения на соответствующем рынке, а также с использованием специального метода.

Например, оценка доходной недвижимости, то есть коммерческой недвижимости, используемой для получения прибыли, производится доходным методом. Такая оценка учитывает размер предполагаемого дохода и связанные с ним риски, а также период, в течение которого планируется получать доход. Помимо этого, принимаются во внимание место расположения объекта, его состояние, назначение и качество. Обязательно учитываются так называемые обременения объекта, то есть установленные законом определённые ограничения, стесняющие правообладателя.




Применяются и другие методы. Так, оценка жилой недвижимости на первичном рынке осуществляется с использование рыночного метода. Вторичный жилой фонд, а также здания, подлежащие ремонту или восстановлению, оцениваются по затратному методу, который учитывает сумму расходов на ремонт или восстановление. Часто используется синтез методов.

Помимо применения различных методов, оценка тех или иных объектов требует учёта специфических факторов. Так, свои особенности имеет оценка доли в квартире. Чаще всего такую оценку проводят с целью выкупа доли. Собственники долей часто ошибочно полагают, что для оценки доли нужно всего лишь умножить стоимость всей квартиры на размер доли.

Однако в действительности стоимость доли всегда ниже полученной путём этого нехитрого вычисления суммы. На это есть две причины. Во-первых, покупатель доли сталкивается с трудностями, связанными с определением порядка пользования квартирой. Как правило, этот вопрос решается судебными органами. Во-вторых, покупатель доли вынужден мириться с проживанием в одной квартире вместе с чужими людьми. Таким образом, в формулу для оценки стоимости доли вводится коэффициент неликвидности данной доли.

Таким образом, при оценке различных объектов недвижимости специалисты учитывают множество особых факторов, которые зачастую могут ускользнуть от внимания покупателя и продавца.

28.01.2013
21:25
Рубрика: Недвижимость